Ev Alırken Ne Kadar Masraf Çıkar? Tapu, Harç ve Emlakçı (2026)
Konut alımında tapu harcı, emlakçı komisyonu ve diğer masrafların kalem kalem hesabı.
30 saniyede özet
- Tapu harcı: %2 alıcı + %2 satıcı = toplam %4 (sözleşme değeri üzerinden).
- Emlakçı komisyonu: taraflardan ayrı ayrı en fazla %2 + KDV (Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği).
- Döner sermaye, ipotek, ekspertiz gibi ek kalemler için ayrıca bütçe ayırın.
1. Tapu harcı
Tapu işlemlerinde alıcı ve satıcı, bildirilen satış bedelinin %2'sini ayrı ayrı harç olarak öder. Uygulamada taraflar anlaşarak tek tarafın ödemesini isteyebilir. Tapu Harcı Hesaplama aracıyla alıcı/satıcı payını hesaplayabilirsiniz.
- Harç, beyan edilen bedel üzerinden alınır; rayiç bedelin altında beyan riskli sonuçlar doğurur.
- İpotekli satışta ipotek tesis harcı ayrıca doğar.
2. Emlakçı komisyonu
- Yetki belgeli emlak işletmeleri, taraflardan ayrı ayrı en fazla %2 + KDV komisyon isteyebilir.
- "Kapora"/ön ödeme aldıysanız mutlaka yazılı belge alın.
- Komisyon oranı pazarlık edilebilir; üst sınır yönetmelikle belirlidir.
3. Diğer masraf kalemleri
- Döner sermaye ücreti (işlem başına sabit tutar) ve ek hizmet bedelleri.
- Kredi kullanılacaksa: ekspertiz, tahsis, ipotek tesis masrafları.
- DASK ve konut sigortası (kredili alımda genellikle zorunlu).
- Taşınma, tadilat gibi kişisel giderler.
4. Örnek hesap
3.000.000 TL'lik bir konut için: tapu harcı toplamı 120.000 TL, alıcı işlem masrafları ve emlakçı komisyonuyla birlikte toplam masraf yaklaşık %5–7 seviyesine ulaşabilir. Kesin hesap için hesaplayıcıları kullanın.
Harcı düşük göstermek sorun olur mu?
Evet — düşük beyan; cezalı tarhiyat, satışta yüksek kazanç vergisi ve hukuki riskler doğurabilir.
Emlakçı komisyonunu kim öder?
Kural: satıcı ve alıcı kendi komisyonunu öder; tek taraf ödemeyi kabul ederse yazılı olarak belirleyin.
Masraflar ne zaman ödenir?
Tapu harcı ve döner sermaye, tapu devir işlemi sırasında; komisyon ise yapılan sözleşmeye göre ödenir.
Tapu harcınızı hesaplayın
Satış bedelini girin; alıcı ve satıcı payıyla toplam tapu harcını görün.
Tapu Harcı Hesapla- Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; güncel tutarlar için resmî tarifeleri esas alın.