Ev Satışında Değer Artış Kazancı Vergisi ve 5 Yıl Kuralı (2026)
Gayrimenkulü satarken vergi çıkar mı? 5 yıl istisnası, maliyet ve beyan kuralları.
30 saniyede özet
- Bir gayrimenkulü iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız değer artış kazancı vergisi doğabilir.
- 5 yıl dolduktan sonra satışta bu vergi kural olarak doğmaz.
- Kazanç, satış bedelinden maliyet (endekslenmiş) ve giderler düşülerek hesaplanır; yıllık istisna tutarı da uygulanır.
1. 5 yıl kuralı nasıl işler?
- Süre, tapu devir (iktisap) tarihinden başlar; satış tarihine kadar geçen süre dikkate alınır.
- Dolduktan sonraki satışlarda değer artış kazancı vergisi uygulanmaz (GVK m.80).
- Mirasla edinilen gayrimenkullerde iktisap tarihi, mirasbırakanın ölüm tarihidir — buna göre 5 yıl hesabı değişir.
2. Kazanç nasıl hesaplanır?
- Kazanç = Satış bedeli − (maliyet + giderler). Maliyet, Yİ-ÜFE endeksi ile güncellenir.
- Maliyete tapu harcı, makbuzlu giderler eklenir; her yıl açıklanan istisna tutarı da düşülür.
- Çıkan kazanç, yıllık gelir vergisi beyanıyla beyan edilir: Gelir Vergisi Hesaplama.
3. Beyan ve ödeme
- Beyan, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında verilir; ödeme Mart ve Temmuz taksitleriyle yapılır.
- Beyanname, satışı yapan kişi adına düzenlenir; tapu giderlerini ve kazanç bilgilerini hazırda tutun.
- Tapuya esas harç ve masraflar için: Tapu Harcı Hesaplama · Ev Alırken Masraflar.
4. Sık yapılan hatalar
- 5 yılın dolup dolmadığını tapu tarihine göre hesaplamamak (ödül/satış vaadi tarihleri esas alınmaz).
- Maliyet endekslemeyi atlamak — bu, vergiyi olduğundan yüksek hesaplamanıza yol açar.
- Beyan süresini (Mart) kaçırıp gecikme zammı ödemek: Vergi Gecikme Zammı.
Tek konutum vardı, sattım — vergi var mı?
5 yıl dolmadıysa kazanç doğar; istisna tutarı ve giderler düşülür; ondan sonra kalan kazanç vergilendirilir. 5 yıl dolduysa kural olarak vergi yoktur.
Eşe/dostlar satışta vergi değişir mi?
Satış bedelinin emsal bedele uygun olması beklenir; ilişkili kişilere satışlarda bedel ve beyan özellikle incelenebilir. Mali müşavirinize danışın.
Arsa ve işyeri için de aynı kural mı?
Evet; 5 yıl kuralı gayrimenkuller (konut, işyeri, arsa, arazi) için uygulanır. Ortaklık hissesi satışları ayrıca değerlendirilir.
Vergi matrahınızı hesaplayın
Kazancınızı girin; 2026 gelir vergisi tarifesine göre vergiyi ve dilim dağılımını görün.
Gelir Vergisi Hesapla- Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; kesin hesaplama için mali müşavir desteği alın.